Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): derechos de inquilinos y propietarios en 2026
Duración del contrato, fianza, actualización de la renta, gastos y desistimiento: todo lo que la LAU garantiza a inquilinos y propietarios, explicado claro.
El contrato de alquiler de vivienda en España se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — y por encima de lo que firmes, hay derechos irrenunciables. Tanto si eres inquilino como propietario, esto es lo que la ley dice de verdad, sin mitos de portal inmobiliario.
Duración: 5 años mínimos (7 si el propietario es empresa)
El art. 9 LAU garantiza una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica, aunque el contrato diga menos. Si firmaste 1 año, cada año se prorroga obligatoriamente hasta completar ese mínimo — salvo que tú decidas irte (el inquilino puede no renovar; el propietario, no).
Cumplido el mínimo, si nadie notifica lo contrario (4 meses el propietario, 2 el inquilino), el contrato se prorroga 3 años más con periodos anuales (art. 10).
Excepción que traga mucha tinta: el propietario puede recuperar la vivienda antes si la necesita para sí o su familia (art. 9.3), pero debe estar pactado en el contrato, comunicarlo con 2 meses y ocuparla de verdad.
Fianza: 1 mes y ni un euro más de garantía obligatoria
Fianza legal: 1 mensualidad de renta en vivienda (2 en locales), en metálico (art. 36). El propietario debe depositarla en el organismo de su comunidad autónoma.
Garantías adicionales (aval, meses por adelantado): la LAU las permite sin límite pactado, aunque la Ley de Vivienda y algunas autonomías las restringen — y en zonas tensionadas hay topes. Cuidado con lo que firmas como "garantía adicional": es legal, pero negociable.
La fianza se devuelve al terminar, descontando solo desperfectos o rentas debidas. Devolución tardía genera intereses.
Actualización de la renta: el IPC ya no es el rey
Desde 2025, la actualización anual de la renta en vivienda se rige por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE, que sustituye al IPC como referencia y funciona como techo. Reglas prácticas:
- Solo puede actualizarse una vez al año y si está pactado en el contrato (art. 18).
- Si no hay índice pactado, se aplica el IGC (Índice de Garantía de Competitividad).
- En zonas tensionadas, grandes tenedores no pueden subir más allá del índice aunque el contrato diga otra cosa.
¿Quién paga qué?
| Gasto | Lo paga |
|---|---|
| Reparaciones de conservación (caldera, goteras, instalaciones) | Propietario (art. 21) |
| Pequeñas reparaciones por desgaste del uso | Inquilino (art. 21.4) |
| IBI y tasas | Propietario (salvo pacto expreso de repercusión) |
| Comunidad y suministros | Suministros: inquilino · Comunidad: propietario salvo pacto |
| Obras de mejora no necesarias | El inquilino no puede hacerlas sin permiso |
Si el propietario no repara lo esencial, el inquilino puede reparar y descontarlo de la renta tras requerirlo (art. 21.3).
Desistimiento y recuperación
El inquilino puede irse a partir del mes 6 avisando con 30 días; si el contrato pacta indemnización (máx. 1 mes por año restante), la paga (art. 11).
El propietario solo recupera antes de tiempo por necesidad propia (si está pactada) o por impago: con un mes de renta debida puede resolver el contrato vía juicio de desahucio.
Impagos y desahucio: los plazos reales
Tras la reforma, el desahucio exprés exige demanda con requerimiento previo de pago, y el lanzamiento se fija con fecha y hora. Los colectivos vulnerables tienen suspensiones reforzadas (topes temporales vigentes en 2026). Si eres inquilino en apuros, actúa antes de la demanda: la negociación posterior es mucho más cara.
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Vivienda habitual vs alquiler de temporada: la trampa del fraude de ley
Muchos contratos "de temporada" se ofrecen para esquivar los 5 años de la LAU. La ley es clara: el alquiler de temporada (art. 3.2 LAU) exige una causa temporal real y acreditada — un traslado de trabajo, unos estudios, una obra en tu casa. Si vives en la vivienda como tu domicilio permanente, el contrato es de vivienda habitual diga lo que diga el título, y te protegen los 5/7 años. Pistas de fraude de ley: sin causa temporal escrita en el contrato, empadronamiento del inquilino, renovaciones encadenadas. Si te piden "temporada" para tu vivienda de siempre, documenta todo: esa protección te la ganas.
Zonas tensionadas y Ley de Vivienda
En zonas declaradas tensionadas (Cataluña, País Vasco y otras ya la han activado) hay reglas extra para grandes tenedores (5+ viviendas): la renta de un nuevo contrato no puede superar la del anterior actualizada por el índice, y hay límites adicionales a las garantías. Si tu municipio es zona tensionada, tu contrato tiene un marco más protector de lo que dice la LAU general.
El depósito de la fianza: exígelo
El propietario está obligado a depositar tu fianza en el organismo autonómico correspondiente (no a guardarla en el cajón). Si nunca la depositó, debilita su posición para hacer deducciones al devolverla — y en algunas comunidades se expone a sanción. Al firmar, pide el resguardo del depósito; al marcharte, si tarda más de un mes en devolvértela desde la entrega de llaves, debe pagarte intereses. Un contrato bien hecho lo prevé todo: el nuestro, en plantillas, incluye cláusulas de fianza, inventario y estado de conservación pensadas para evitar estas batallas.
Si el inquilino fallece: la subrogación
La LAU protege a la familia que convive (art. 16): si el inquilino muere, el cónyuge no separado, la pareja de hecho análoga o los familiares convivientes (hasta 2º grado) pueden subrogarse en el contrato manteniendo todas las condiciones, con un mes de plazo para notificar al propietario. La vivienda no se pierde automáticamente con la muerte del titular — pero la notificación tardía o no hacerla abre la puerta a que el propietario recupere el piso. Papel y plazo, como siempre en derecho.
Preguntas frecuentes sobre la LAU
¿Cuánto dura mínimo un contrato de alquiler en España?
5 años si el propietario es persona física y 7 si es empresa (art. 9 LAU), aunque el contrato pacte duración menor. El inquilino sí puede marcharse antes (con preaviso desde el mes 6).
¿De cuánto es la fianza legal?
Una mensualidad de renta en vivienda. El propietario debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente y devolverla al final, descontando solo daños o deudas justificadas.
¿Puede el propietario subirme el alquiler cada año?
Solo si el contrato lo prevé y una vez al año, aplicando el índice pactado (desde 2025, el IRAV del INE como referencia máxima en vivienda; si no hay pacto, el IGC).
¿Quién paga la caldera si se rompe?
El propietario: es una reparación de conservación necesaria para la habitabilidad (art. 21 LAU). El inquilino solo cubre el desgaste por uso ordinario (bombillas, pequeños arreglos).
¿Me pueden echar por no pagar un mes?
El impago de una mensualidad legitima al propietario para resolver el contrato judicialmente (desahucio). No es automático: requiere juicio, y puedes enervar la acción pagando antes de la sentencia en ciertos supuestos.
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